CFDI de renta de inmuebles: cuándo se paga IVA y cuándo aplica la exención del Art. 20 LIVA

La renta de un inmueble en México paga 16% de IVA cuando el uso del inmueble es comercial, industrial o de oficina, y está exenta de IVA cuando el uso es casa habitación, según el Artículo 20 de la Ley del IVA. La diferencia no depende de quién renta ni de cuánto cuesta la renta, sino exclusivamente del uso declarado del inmueble al momento de timbrar el CFDI.

Qué dice el Artículo 20 de la LIVA sobre casa habitación

El Artículo 20 de la Ley del Impuesto al Valor Agregado exenta del pago de IVA a la renta de inmuebles destinados o utilizados exclusivamente para casa habitación. En la práctica esto cubre a un departamento o una casa que un inquilino usa como vivienda: no se traslada IVA en el CFDI, y el arrendador no está obligado a declarar ese impuesto sobre esos ingresos de renta. Esta es la razón por la que, en el modelo de datos de Rentas App, los tipos de propiedad Casa y Departamento se timbran exentos por defecto, sin que el administrador tenga que configurarlo manualmente contrato por contrato.

Cuándo se debe timbrar con 16% de IVA explícito

Cualquier uso distinto a casa habitación queda fuera de la exención del Art. 20 LIVA y debe timbrarse con 16% de IVA explícito en el CFDI. Esto incluye oficinas, locales comerciales, bodegas, consultorios médicos, mini-bodegas, espacios de coworking y terrenos. No importa que el inquilino sea una persona física: lo que determina el tratamiento fiscal es el uso del inmueble, no el tipo de persona que renta. Un consultorio médico rentado a un médico independiente paga IVA igual que una bodega rentada a una empresa logística, porque en ambos casos el uso es distinto de casa habitación.

Un portafolio mixto necesita tratamiento fiscal distinto por propiedad, no por cuenta

Un mismo arrendador en México frecuentemente administra un portafolio mixto: departamentos en renta habitacional junto con locales comerciales o bodegas. Esto significa que el tratamiento de IVA no puede fijarse a nivel de cuenta del arrendador, sino que debe evaluarse propiedad por propiedad según su tipo. En Rentas App, el campo Propiedad.tipo (que soporta Casa, Departamento, Oficina, Local Comercial, Bodega, Consultorio Médico, Mini-bodegas, Coworking, Terreno u Otro) es justamente el dato que decide automáticamente si el CFDI se timbra exento o con 16% al momento de facturar, sin que el administrador tenga que recordar la regla para cada contrato.

Esto importa especialmente cuando el arrendador delega la facturación a un asistente administrativo que no necesariamente conoce a detalle la diferencia entre los distintos usos de suelo. Si la regla depende del tipo de propiedad registrado y no de que la persona que timbra recuerde el criterio correcto cada mes, el margen de error fiscal se reduce de forma estructural, no solo por capacitación.

Tabla de referencia: tratamiento de IVA por tipo de propiedad

Tipo de propiedad	Tratamiento de IVA	Base legal
Casa	Exento	Art. 20 LIVA (casa habitación)
Departamento	Exento	Art. 20 LIVA (casa habitación)
Oficina	16% explícito	Uso distinto a casa habitación
Local Comercial	16% explícito	Uso distinto a casa habitación
Bodega	16% explícito	Uso distinto a casa habitación
Consultorio Médico	16% explícito	Uso distinto a casa habitación
Mini-bodegas	16% explícito	Uso distinto a casa habitación
Coworking	16% explícito	Uso distinto a casa habitación
Terreno	16% explícito	Uso distinto a casa habitación

Qué necesita el arrendador para timbrar correctamente cuando el inquilino es una empresa

Cuando el inquilino que renta un local, oficina o bodega es una persona moral, el CFDI necesita datos fiscales adicionales para timbrarse correctamente: RFC, régimen fiscal ante el SAT y código postal fiscal. Sin estos tres datos, el timbrado ante el SAT se rechaza independientemente de si la operación causa o no IVA. Esto es distinto del due diligence corporativo (acta constitutiva, poder notarial, representante legal), que es un expediente separado y no un requisito para timbrar el CFDI en sí.

Rentas App timbra estos CFDI directamente ante el SAT vía Facturapi, no de forma simulada: cada factura obtiene un UUID fiscal verificable, y el módulo de facturación CFDI aplica automáticamente el tratamiento de IVA correcto según el tipo de propiedad registrado, exento o al 16%, sin que el administrador tenga que decidirlo manualmente en cada corrida de facturación.